Zomaar schrappen van bouwgronden treft overwegend de huishoudens

In Vlaanderen hebben particulieren 75% van de bouwgronden in handen. Dat blijkt uit een recent overzicht van de Vlaamse overheid. Bij de rechtspersonen nemen de overheden de grootste hap uit de bouwgronden. Het gaat om 12,5% van het totaal. Immobiliën en bouwbedrijven zijn eigenaar van 6,6%. Een bouwshift die gepaard gaat met het massaal schrappen van bouwgronden, zou dus vooral de huishoudens treffen. Daarnaast beklemtoont de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) dat bouwgronden de ware motor zijn van onze vastgoedmarkt. Zomaar schrappen leidt tot nog duurdere woningen voor alle huishoudens.

Volgens de officiële data van de Vlaamse overheid zijn er in Vlaanderen 282.000 onbebouwde percelen of 43.380 hectare. Het grootste deel (32.529 ha of 75%) is in particulier bezit. Uit een eerdere analyse (bron: VRIND 2017) blijkt dat het vooral om huishoudens met één perceel gaat. Vooral zij worden geviseerd door de voorstellen die op tafel liggen. Overheden hebben 5400 ha, Immobiliën en bouwbedrijven hebben 2857 ha en 2240 ha wordt toegeschreven aan ‘overige rechtspersonen.

Gezinnen en eigenaars met een (snipper)perceel zijn niet het gevolg van toeval. Zij hebben geïnvesteerd, geschonken, geërfd enz. conform een juridisch kader dat al decennia schaarste in de hand werkt. Bij elke overdracht hebben de nieuwe eigenaars telkens bijdragen aan de overheid betaald op basis van de venale of marktconforme waarde. En die waarde stijgt vanwege de toenemende schaarste. Bij het aantasten van het eigendoms- of gebruiksrecht kan een billijke schadevergoeding daarom enkel gelijk staan aan de venale of marktconforme waarde, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.

De totale reserve van 43.380 ha gaat om percelen die binnen en buiten bestaande woonomgevingen (ruimtebeslag) liggen. Zo bedraagt de mogelijke impact van nieuwe woningen op bijkomend ruimtebeslag minder dan 23.000 ha (bron: recente studie Hogent). Ook omvat dit bijna 9.800 ha aan woonuitbreidingsgebieden (WUG). Daarnaast zijn er heel wat percelen die moeilijk te ontsluiten zijn omdat ze o.a. als achterliggende tuinen fungeren, in gebruik zijn van jeugdbewegingen, sportclubs enz. Want gronden met de bestemming wonen hebben bij uitstek een multifunctioneel karakter en ook is er een overlapping met kaarten/beperkingen uit andere beleidsdomeinen waardoor de effectieve reserve een stuk beperkter is dan louter blijkt uit deze data.

Vooral in Vlaanderen wegen de grondprijzen zwaar door op de woningprijzen. Schrappen van percelen leidt dan ook tot duurdere woningen voor huishoudens. Volgens de Nationale Bank zijn de grondprijzen de ware motor van onze vastgoedmarkt. Uit een recente studie* blijkt dat de toenemende schaarste aan bouwgronden enorm weegt op de woningprijzen in Vlaanderen. Die impact blijkt niet alleen sterker dan in andere Europese landen, maar ook veel sterker dan in Wallonië.

Het aandeel van de reële stijging van de woningprijzen dat toe te schrijven is aan de toename van de grondprijzen tussen 1973 en 2014 voor het Vlaams Gewest wordt op 74% geraamd, tegen 54% tijdens dezelfde periode voor het Waals Gewest, aldus de Nationale Bank. (*Bron: 'Woningprijzen en economische groei in België’, P. Reusens - Ch. Warisse, 2018, pg. 91) Gegevens na 2014 zijn niet beschikbaar omdat sindsdien de prijzen van bouwgronden niet langer worden bijgehouden.

Tegen 2030 verwachten we meer dan 143.000 bijkomende gezinnen. Tegen 2050 zijn er bijna 400.000 bijkomende huishoudens. De VCB onderlijnt dan ook dat beperkingen op het woonaanbod enkel kunnen op het ritme van bijkomende alternatieven zoals verdichtingsprojecten. Maar die zijn tijdrovend, risicovol en duurder. Dat komt net door de schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, lokale bouwstops, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten enz. Daarom vraagt de VCB een positief beleid dat verdichtingsprojecten net vlot trekt en goed gelegen gronden activeert.