Verlaag ook de registratierechten op bouwgrond naar 2%

Professionals ontwikkelen drie vierde van nieuwbouw

Vlaanderen kan veel meer doen om wonen betaalbaar te maken. Zo’n derde van de prijs van een nieuwbouw wordt bepaald door taksen in de vorm van registratierechten, btw en loonlasten.* Die registratierechten liggen bovendien hoger voor nieuwbouw en voor woningen gerealiseerd door professionals. Nochtans zijn dit zeer energiezuinige woningen die meestal binnen een verdichtingsproject worden gerealiseerd. Embuild Vlaanderen vraagt om deze lasten gelijk te schakelen, bijvoorbeeld door de registratierechten op bouwgrond naar 2% te brengen.

“Dit zal de betaalbaarheid van nieuwbouw verbeteren, de bouwshift mee helpen realiseren en het aantal energie-efficiënte woningen verhogen”, zegt Caroline Deiteren, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.

Op 1 januari 2025 heeft de Vlaamse regering de registratierechten verlaagd op de aankoop van de enige en eigen woning van 3% naar 2%. Het verschil in taksen tussen nieuwbouw/heropbouw en een bestaande woning wordt daardoor groter. Bij nieuwbouw betaal je 12% registratierechten op de (bouw)grond en 21% btw op de constructie. Dit is ook het geval bij sloop en heropbouw door professionele ontwikkelaars en zij nemen meer dan 75% van de nieuwe woonprojecten voor hun rekening.

Hoge lasten op nieuwbouw wegen op betaalbaarheid van koop- en huurmarkt
De fiscale kloof tussen (professionele) nieuwbouw/heropbouw en de aankoop van een bestaande woning is problematisch. Tegen 2035 zijn 240.000 bijkomende woningen nodig om de stijging in het aantal huishoudens op te vangen. Tevens moeten zo’n 240.000 oude en slechte woningen worden vervangen. Voorts blijft de vraag naar bijkomende studentenkoten, arbeidshuisvesting en vakantiewoningen toenemen. Nieuwbouwprojecten (binnen het kader van de bouwshift) zijn dan ook nodig in Vlaanderen, maar de betaalbaarheid ervan staat zwaar onder druk. Tussen 2022 en 2024 is de prijs voor een nieuwbouw appartement bijvoorbeeld met 10% gestegen. Die bedroeg in 2024 gemiddeld 355.000 euro per jaar, terwijl dat in 2022 38.000 euro minder was (bron: notarisbarometer). De hoge prijzen kunnen verklaard worden door de krapte op de woonmarkt, de grondprijzen, de kost van bouwmaterialen, maar dus ook de hoge taksen. Het gaat om registratierechten op de grond, btw op de constructie en loonkosten van bouwarbeiders.

De betaalbaarheid van nieuwbouw en heropbouw in Vlaanderen kan verbeterd worden door de registratierechten op de grond naar 2% te verlagen. Op die manier wordt de aankoop van een nieuwbouw meer gelijk behandeld met de aankoop van een bestaande woning, waarvoor sinds 1 januari 2025 dus een registratierecht van 2% geldt. Ook bekeken vanuit klimaat en energie zou dit een logische maatregel zijn. Nieuwbouw is BEN, d.w.z. Bijna Energie Neutraal, terwijl slechts 15% van de bestaande woningen een goed scorend energielabel A of B heeft.

Bovendien woedt er intussen ook grote concurrentie op de huurmarkt. In één jaar tijd is huren bijna 8% duurder geworden (bron: huurbarometer Dewaele vastgoedgroep). Door de hoge lasten op nieuwbouw kiezen beleggers niet langer voor grote nieuwbouwprojecten maar voor beleggingsalternatieven. In 2024 werden dan ook 16% minder huurwoningen aangeboden.

Herbekijk het onderscheid tussen particulieren en professionals
Het onderscheid dat gemaakt wordt tussen particuliere kopers en professionals moet herbekeken worden. Een professional koopt en verkoopt woningen aan een registratierecht van 12%. Dat ligt een heel stuk boven de nieuwe 2% voor de enige en eigen woning voor particulieren. De tijd dat de Vlaming zelf op zoek ging naar een bouwgrond, een vergunning aanvroeg en een bouwproject aanging, is al lang verleden tijd. Twintig jaar geleden namen particulieren in de helft van de gevallen nog het heft in eigen handen, maar intussen nemen professionals 75% van de nieuwe woonprojecten voor hun rekening (bron: omgevingsloket, data 2024). Het gaat om een stijging van meer dan 10% op zes jaar tijd. Voor appartementen alleen loopt dit op tot 87%. Want er komt zoveel kijken bij een nieuw woonproject dat het vaak niet langer haalbaar is voor particulieren om van A tot Z alles zelf te regelen.

Er komt steeds meer kijken bij nieuwbouw
In Vlaanderen gaat een woonproject gepaard met steeds meer regelgeving en technische complexiteit. Dat is steeds minder te behappen voor een particulier. Niet alleen gaat het vaker om grotere projecten zoals appartementen of een hele wijk, ook zijn de gebruiksbeperkingen op goedgelegen bouwgronden of de administratieve vereisten niet op één hand te tellen. Dat is zeker het geval voor verdichtingsprojecten in onze kernen en steden. Denk aan richtlijnen rond stads- en dorpsgezichten; bodemonderzoek; onroerend erfgoed & archeologienota; risicozones voor overstromingen enz. De grote rol van woningbouwers en professionele ontwikkelaars blijkt uit de vergunningscijfers voor 2023: meer dan de helft van de nieuwbouwvergunningen waren bestemd voor meergezinswoningen die overwegend in kernen en centra worden gebouwd. (bron: Bouwshift Rapport (september 2024) vanaf pg.54) Daarbovenop komen de vereisten rond energiezuinigheid, akoestiek, brandveiligheid, luchtdichtheid enz. en de bijbehorende technische complexiteit op de bouwplaats. Daardoor klopt de Vlaming steeds vaker aan bij woningbouwers en ontwikkelaars. Dat de lasten op zo’n woonproject veel hoger liggen, is slecht nieuws voor de kandidaat-kopers.

*Bron: Impact BTW-verlaging op de nieuwbouwactiviteit en de fiscale ontvangsten, Johan Albrecht, 2014 – verwerking Embuild Vlaanderen.