Verdichtingsprojecten blijken steeds duurder en risicovol

Nieuwe studie over meerkosten en hindernissen bij verkerning

Voor het eerst heeft de Vlaamse overheid samen met de private sector een studie klaar over de hindernissen en de kostprijs van verdichtingsprojecten. Daaruit blijken de risico’s en meerkosten van verdichtingsprojecten hoog op te lopen. Zo is elke m² bruto vloeroppervlakte (BVO) bij een verdichtingsproject een stuk duurder dan bij een uitbreidingsproject zoals een nieuwbouwverkaveling. Die evolutie zet steeds meer druk op de verdichting en het stagnerende aanbod in populaire steden en kernen. Om de gewenste verkerning conform het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen op de rails te zetten, formuleren de onderzoekers een resem aanbevelingen voor zowel de overheden als de ontwikkelaars.

Het departement Omgeving heeft in overleg met de Bouwagenda een onderzoek laten uitvoeren om de hindernissen bij verdichtingsprojecten in Vlaanderen onder de loep te nemen. De Bouwagenda is het structureel overleg tussen het departement Omgeving en vertegenwoordigers van de bouw- en vastgoedsector (Embuild Vlaanderen, Bouwunie en BVS). 16 ontwikkelaars met diverse woonprogramma’s hebben meegewerkt aan het onderzoek.

De stijgende meerkosten bij verdichtingsprojecten zijn het gevolg van de toenemende risico’s voor ontwikkelaars; de hogere bouwkosten en de toenemende stedenbouwkundige lasten. De combinatie ervan heeft bovendien een versterkend prijsverhogend effect. Daarom zijn constructieve oplossingen en overleg nodig die de haalbaarheid en betaalbaarheid vrijwaren van verkerning voor zowel de huidige als toekomstige bewoners, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.

Stijgende meerkosten

• Concreet nemen de financiële risico’s voor ontwikkelaars toe omdat de stijgende grondwaarde weegt op de steeds ruimere voorfinanciering. Hoe complexer een verdichtingsproject hoe langer de doorlooptijd met kostenverhogende effecten. Zo’n project heeft impact op de privacy, het inkomend zonlicht, de densiteit enz. in de buurt. Daardoor duiken er sneller beroepsprocedures op. Ook is er vaker een bodemsanering, een bemaling of archeologisch onderzoek nodig. Dat vergt meer projectmanagement om het ontwikkelingsproces in goede banen te leiden en hogere marketingkosten om de herontwikkeling van een site positief in de markt te zetten.

• Concreet nemen de bouwkosten toe omdat verdichtingsprojecten bouwtechnisch complexer zijn en meer studie- en ontwerpkosten vergen. De beperkte ruimte en hogere densiteit nopen grotere volumes en hoogbouw, die in één keer dienen te worden gebouwd met vaak een complexe werforganisatie in drukke kernen. De extra reglementering rond bijv. brandveiligheid en beveiliging brengen hogere bouw- en verzekeringskosten met zich mee. Daarnaast vragen de huidige parkeernormen ondergrondse parkings met een hoge bouwkost als gevolg.

• Concreet nemen de stedenbouwkundige lasten toe omdat steden en grotere gemeenten zo bestaande knelpunten voor een hele buurt willen aanpakken. Dat kan gaan van de nood aan bescheiden, sociale en assistentiewoningen tot verplichte woninggrootte, parkings, meer publiek groen, meer recreatiemogelijkheden voor de ganse buurt, enz.

Aanbevelingen van de onderzoekers

• Volgens de studie dienen lokale overheden duidelijkheid te creëren met een heldere verdichtingsvisie inclusief een aangepaste autoparkeernorm; een geïntegreerd vergunningsbeleid; de verankering van afspraken met ontwikkelaars en bij publieke gronden ruimtelijke kwaliteit laten primeren op financiële opbrengst.

• De Vlaamse overheid dient werk te maken van een Vlaams juridisch kader voor stedenbouwkundige lasten; juridisch-planologische info centraal te ontsluiten; een expertenpool aan te stellen voor de lokale besturen; en in te zetten op ruimere brownfieldconvenanten; snellere beroepsprocedures en draagvlakcreatie voor verdichtingsprojecten.

• Ontwikkelaars dienen van in het begin de mogelijkheden van de site te onderzoeken in relatie tot de omgeving, zoals de bodemtoestand en de wijknoden inclusief het juridische kader; de stedenbouwkundige lasten, mobiliteitsaspecten, enz. Naast de doordachte fasering van het project zijn zij cruciaal voor het stakeholdermanagement; voor draagvlakcreatie in de buurt via participatietrajecten en overleg met de publieke actoren.

>>> Klik hier om de studie ‘Verdichting in Vlaanderen, kostprijs en hindernissen’ te raadplegen